Millionærskolen – Investering i utleiebolig

Innlegget er skrevet av flinkeste Vidde. Du kan lese mer om temaet og bloggen hans under Millionærskolen

Utleie av eiendom har skapt mange store formuer. Dersom du vet hva du gjør, og i tillegg får litt drahjelp av prisutviklingen i markedet, kan dette være et investeringsområde som du absolutt bør vurdere.

Som jeg har vært inne på tidligere, er jeg personlig opptatt av at formuen min skal være relativt «lettpleid». Veldig forenklet har jeg blitt millionær hovedsaklig gjennom å jobbe mye for å bli en høyt verdsatt arbeidstaker, spare en vesentlig andel av utbetalt inntekt hver måned og ved å investere i aksjemarkedet. Det finnes som regel en pris å betale for alle valg man gjør, og prisen å betale for min vei til millionærtilværelsen har vært at det å bli millionær har tatt noe lengre tid enn det kunne ha tatt dersom jeg hadde valgt å investere i blant annet bolig for utleie.

Investering i utleiebolig er altså noe som jeg ikke har noe særlig praktisk erfaring med selv. I utgangspunktet ønsker jeg ikke å skrive om ting som jeg ikke har personlig erfaring med, men samtidig anser jeg utleiebolig som et av de best egnede verktøyene for å bygge formue, så jeg velger likevel å dele noen tanker om dette. Jeg vil understreke at det jeg skriver om på dette området ikke er tatt ut av luften, men er basert på samtaler med personer som selv eier utleieboliger og det jeg har lest om temaet.

Grunnen til at så mange har blitt rike på å investere i utleieboliger, er ikke primært at verdistigningen i boligmarkedet er så voldsomt høy. Den gjennomsnittlige forventede verdistigningen over tid er faktisk lavere i boligmarkedet enn i aksjemarkedet. Det som skiller boligmarkedet fra de fleste andre markedet, er at man i mye større grad har mulighet til å lånefinansiere investeringene. La meg illustrere dette gjennom et eksempel:

1. Du har kr 200.000 stående på en bankkonto som du ønsker å investere. Du ønsker en lettpleid formue, så du plasserer dem i et globalt aksjefond. Etter ett år er andelene dine steget i verdi til kr 220.000 (10 % verdistigning).
2. Du har kr 200.000 stående på en bankkonto som du ønsker å investere. Du ønsker størst mulig avkastning, så du låner kr 800.000 og kjøper en liten leilighet til kr 1.000.000. Etter ett år selger du leiligheten til kr 1.070.000 (7 % verdistigning). Lånet på kr 800.000 hadde en effektiv rente på 4 %, så den totale rentekostnaden for året var på 32.000. Total avkastning blir da på kr 38.000 (salgspris – kjøpspris – rentekostnader). Det du har investert av egne penger er fortsatt kr 200.000, så avkastningen på din investering er på 19 %.

I eksempelet ovenfor ser vi at selv om prisstigningen i aksjemarkedet var høyere enn den i boligmarkedet, så fikk du likevel en høyere prosentvis avkastning på din investering i boligmarkedet. Dette kalles «giring» og skyldes altså at du ikke bare investerer egne penger, men også andres penger. Det spesielle med boligmarkedet er som nevnt at du kan belåne dine investeringer i et mye større omfang enn du kan med andre typer investeringer. Hvis du går til banken din og sier du har kr 200.000 og ønsker å låne kr 800.000 til å kjøpe andeler i aksjefond, vil du høyst sannsynlig få tilbakemelding om at dette ikke lar seg gjøre. Dette er imidlertid fullt mulig i boligmarkedet. Du kan også låne penger til aksjekjøp hos enkelte nettmeglere, men du kan som regel ikke belåne et aksjekjøp like mye som et boligkjøp og renten er i de fleste tilfeller høyere enn den er i boligmarkedet. Jeg vil understreke at jeg her snakker om vanlige privatpersoner. For profesjonelle investorer og tradere finnes det et eget marked der det ofte er mulig med en svært høy belåningsgrad, enten direkte gjennom at man kan låne til kjøp av enkeltaksjer eller indirekte gjennom derivatmarkedet.

Giring er altså grunnen til at så mange har blitt rike i boligmarkedet. Å bli rik ved hjelp av andres penger kan være en «snarvei» til rikdom, og dette er noe som Robert Kiyosaki skriver mye om i sine Rich Dad-bøker. Du må imidlertid aldri glemme at det å gire investeringene dine vil øke risikoen betydelig. Mange har blitt rike i eiendomsmarkedet, men mange har også gått til grunne økonomisk pga. høyt belånte eiendomsinvesteringer i et marked som faller.

Her er ti tips for hvordan du kan lykkes med investering i utleiebolig:

1. Kjenn det lokale markedet. Vi snakker gjerne om boligmarkedet som ett marked, men i realiteten er det snakk om en rekke ulike markeder. Prisene kan falle et sted i landet, mens de stiger et annet sted. I enkelte tilfeller kan det være store forskjeller mellom bydelene i en og samme by. Når du skal investere i boligmarkedet, er det derfor svært viktig at du kjenner til de lokale forholdene.
2. Finn en god megler. Eiendomsmeglere har et frynsete rykte (nesten like ille som bruktbilselgere). Dette skyldes at de jo i realiteten er selgere, og at de har et «stammespråk» som virker helt urimelig på folk flest. Et hus som holder på å falle sammen, bør kalles en «rønne», men en megler vil heller si at huset har «stort utviklingspotensiale». 🙂 Men selv om du må ta alt en eiendomsmelger sier med en stor klype salt, kan de likevel sitte med mye nyttig kunnskap for deg som vurderer å investere i en utleiebolig. En god megler kjenner som regel det lokale markedet bedre enn noen annen, og dette bør du absolutt utnytte.
3. Pass på kontantstrømmen. I Rich Dad-bøkene snakkes det mye om kontantstrøm (cashflow). Når du skal investere i en utleiebolig, bør du sette opp et regnestykke for hvordan den månedlige kontantstrømmen vil se ut. Penger du får inn vil jo være leieinntekten, mens penger som går ut vil være renter og avdrag på lån, løpende vedlikehold, kommunale avgifter osv. Det beste er om du klarer å skape en positiv pengestrøm allerede fra starten av, men ofte vil du ikke kunne dekke avdraget på lånet fullt ut med leieinntekten i begynnelsen. Deler av avdraget må du derfor dekke på annet vis. Det er imidlertid ikke noe galt i dette. Dersom du klarer å dekke noe av avdraget på lånet med leieinntekten, og markedet stiger, kan det likevel bli en svært lønnsom investering på sikt. Etterhvert som du betaler ned på lånet og leieinntekten stiger, vil du også kunne dekke avdraget med den månedlige renten. Da har du skapt en skikkelig «pengemaskin». 🙂
4. Unngå rariteter. Leiemarkedet er sammensatt, men det er et mye større marked for hus og leiligheter med normal standard og moderne løsninger enn for boliger med mange «rariteter». Ikke tenk så mye på hva du personlig liker i en slik situasjon; legg vekt på hva som er vanlig og som «folk flest» forventer.
5. Borettslagsleiligheter kan ikke alltid leies ut. Borettslagsleiligheter kan virke attraktive pga. at de er lavere priset (pga. felleskostnader som også skal dekke fellesgjeld), men i mange tilfeller er det ikke tillatt å leie ut en borettslagsleilighet. Vurderer du en borettslagsleilighet, må du derfor sjekke med styret i borettslaget at det faktisk er lov å leie ut den leiligheten du har tenkt å kjøpe.
6. Ta høyde for at boligen vil stå tom i perioder. En vanlig nybegynnerfeil i dette markedet er at man forutsetter at utleieboligen vil være leid ut hele tiden. Spør en som har erfaring med utleie, og du vil få beskjed om at dette ikke er realistisk. Ta derfor høyde for at utleieboligen din vil stå tom i perioder.
7. Tenk på vedlikeholdsbehovet. Tenk godt igjennom framtidig vedlikeholdsbehov for den boligen du vurderer å investere i. Er du ute etter en lettpleid formue, kan det være en god ide å investere i en nyere leilighet. For en leilighet vil ofte det utvendige vedlikeholdsbehovet være minimalt, og er leiligheten ny, vil også det innvendige vedlikeholdsbehovet være lite de første årene. Å kjøpe en falleferdig bygård kan på sikt bli en gullgruve, men ikke prøv deg på noe slikt hvis du er ute etter noe lettpleid.
8. Ikke gå for fort fram. Eiendomsinvestering er på mange måter «learning by doing», og det tar tid å bli dyktig. Begynn derfor gjerne med en enkel leilighet, og finn ut om dette er noe som du liker å drive på med før du eventuelt kjøper flere boliger.
9. Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Du har sikkert hørt utsagnet om at de tre nøklene for å lykkes i eiendomsmarkedet er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Nærhet til kollektive transportmidler (mange som leier har ikke bil) og gåavstand til matbutikk er for eksempel forhold som kan gjøre det langt lettere å leie ut en bolig. Det å spørre seg «bilspørsmålet» kan her være nyttig. Dette lyder «hvordan ville det være å bo her uten tilgang til bil?»
10. Sett deg inn i regelverket. Boligutleie er regulert av et ganske omfattende lov- og regelverk. Den viktigste loven er Lov om husleieavtaler (husleieloven), men det er også andre lover og regler du bør kjenne til. Bruk litt tid på å sette deg inn i dette før du investerer i utleiebolig.