Millionærskolen – Investering i egen bolig, del 2

Innlegget er skrevet av flinkeste Vidde. Du kan lese mer om temaet og bloggen hans under Millionærskolen

I første del av dette innlegget skrev jeg generelt om mine tanker rundt det å investere i egen bolig. I denne delen skal jeg dele ti tips for hvordan du kan bruke boligen din og boliglånet ditt på en god måte i din formuebygging.

1. Bestem deg for en makspris før du kjøper bolig. Det er fort gjort å forelske seg i en bolig på visning og dermed by mer enn man egentlig har råd til. Bestem deg derfor for en makspris, og gå aldri over denne.
2. Bytt bolig så sjelden som mulig. Transaksjonskostnadene ved kjøp og salg av bolig er betydlige, så ikke bytt bolig for ofte. Selvsagt er dette mye enklere sagt enn gjort. I mange tilfeller blir man tvunget til å bytte bolig pga. familieforøkelse, jobbytte, skilsmisse eller lignende. Men prøv likevel å tenke noen år fram i tid. En kollega av meg kjøpte for eksempel en liten leilighet sammen med den nye dama si for litt over et år siden. De var da begge akkurat passert 30 år og ingen av dem hadde barn. Nå er den nye dama blitt kona til min kollega og hun venter barn på slutten av året. Å bo i den lille leiligheten med kun ett soverom når de blir tre i husstanden vil være upraktisk, så nå skal de selge leiligheten og kjøpe seg et rekkehus eller lignende. Både min kollega og hans kone har forresten bra inntekt, så det hadde ikke vært noe problem for dem å investere i et rekkehus allerede for et år siden.
3. Standarden kan heves, størrelsen er ofte gitt. Når man har bestemt seg for hvor man ønsker å bo, vil det i første rekke være størrelsen på boligen og standarden på den som avgjør prisen. Her må man tenke igjennom hva som vil være det viktige noen år fram i tid. Da jeg kjøpte meg enebolig, kjøpte jeg en relativt stor en med middels høy standard. Grunnen til dette var at det var sannsynlig at vi kom til å bli flere i familien etterhvert, og at vi derfor ville komme til å trenge mer plass. Like ved det området der jeg bor, ble det også bygget nye boliger i den tiden vi var på utkikk etter hus. Vi så også på prospektene for disse. Det er jo tross alt mange fordeler ved å kjøpe noe helt nytt. Problemet var at til den prisen vi hadde bestemt oss for, ville vi måtte ta til takke med et mye mindre hus dersom vi skulle kjøpe helt nytt. Dette ville være greit der og da, men nå ville vi ha vokst ut av et slikt hus. Jeg vil likevel komme med en liten advarsel her. Med mindre du har spesielle fagkunnskaper, bør du tenke deg om minst to ganger før du investerer i et skikkelig oppussingsobjekt. Det er en betydelig risiko knyttet til det å investere i en bolig med akutte rehabiliteringsbehov.
4. Ikke gå i «oppussingsfellen». Som jeg skrev om i første del av dette innlegget, må man passe seg godt for oppussingsfellen. Det finnes nesten ikke grenser for hvor mye man kan bruke på oppussing, så hvis man ikke passer på her, vil fort oppussing bli en kostnad som blir så stor at den blir et stort hinder for andre økonomiske mål. Legg vekt på at ting skal fungere og være praktiske framfor at alt skal være så moderne og flott å se på. Mange kan spare utrolig mye penger på å endre tankegangen sin litt på dette området.
5. Ta godt vare på boligen din. Riktig vedlikehold vil forlenge levetiden på det meste. I første del av dette innlegget skrev jeg om min nabo som ikke har malt huset sitt på 15 år. I forrige uke tok jeg en prat med han, og vi kom inn på dette med å male hus. Vi så da litt på huset hans, og tilstanden var verre enn den ser ut til på litt avstand. Naboen min blir nødt til å bytte ganske mange kledningsbord når han skal male huset. Det manglende vedlikeholdet over mange år har ført til råte på mange av bordene. Ta godt vare på boligen din og gjør alltid det vedlikeholdet som er mest viktig først. Det er mye penger å spare på dette.
6. Ta hensyn til tid og kostnad for å komme deg til og fra jobb. Boligprisene i de største byene i Norge er høye. Dette gjør at mange velger å bosette seg i utkanten av byen, selv om de jobber inne i byen. Dette kan være en god måte å gjøre det på, men tenk deg om minst to ganger før du velger en slik løsning. Selv bor og jobber jeg i Trondheim og kjenner godt til forholdene rundt denne byen. Boligprisene i Trondheim er høye, så mange har valgt å bosette seg i nabokommunene Klæbu, Malvik og Melhus. For noen av dem som har valgt å gjøre dette, er det kun snakk om at de må sitte noen minutter ekstra på bussen hver dag. For andre er det langt større ulemper. En kamerat av meg bor i Klæbu, har barnehageplass for sine to barn i Trondheim og jobber en annen plass i Trondheim. Han trives godt i Klæbu, men arbeidsdagene hans blir veldig lange pga. at han bruker så mye tid på å frakte seg og ungene til og fra jobb og barnehage. Dette gjør han med buss, fordi han jobber i sentrum av byen og ikke har tilgang til parkeringsplass på jobben. Misforstå meg ikke. Jeg sier ikke at du ikke skal bosette deg i utkanten av en by. Men tenk igjennom alle konsekvensene før du velger å gjøre det. Kameraten min sparte kanskje rundt en million på å kjøpe seg hus i Klæbu, men bruker godt over en time mer på buss (og venting på buss) hver eneste arbeidsdag enn det jeg gjør. I tillegg er han mye mer avhenging av bil på fritiden enn det jeg er.
7. Sjekk boliglånsrenten din minst en gang per år. Store boliglån koster mye penger, og du bør derfor jevnlig sjekke at du har gode betingelser. Ta en årlig sjekk på at den effektive renten du har ikke er unødvendig høy. Det er stor konkurranse i dette markedet, så du kan fort spare mange penger på å være en aktiv kunde. Mye av grunnen til de enorme overskuddene som endel av de største bankene har, skyldes at de har veldig mange sløve kunder som ikke orker å sjekke sine betingelser jevnlig.
8. Ikke ta opp for høyt boliglån. Tommelfingerregelen min er at du ikke skal ha høyere boliglån enn at du uten store økonomiske problemer kan takle en boliglånsrente på 10 %. I endel tilfeller er boligprisene blitt så høye at man er nødt til å ta opp et lån som er høyere enn dette for å få råd til å kjøpe seg en bolig der man ønsker å bo. I så fall vil jeg anbefale å ha fullt fokus på det å betale ned på boliglånet til du er innenfor denne grensen. Ikke begynn å spare i aksjefond eller lignende hvis du har så høyt boliglån at du bare så vidt klarer å betale renter og avdrag med dagens lave rentenivå.
9. Betal gjerne ned boliglånet ditt over lang tid. Når du har kommet deg innenfor grensen nevnt i punkt 8, bør du tenke igjennom hvordan du ønsker å spare videre. En løsning er å fortsette å betale ned maksimalt på boliglånet hver måned, og på den måten bli gjeldsfri på kortest mulig tid. Mange velger denne løsningen og jeg skal ikke påstå at den er dårlig. Jeg vil imidlertid ikke anbefale å gjøre det slik. Aksjemarkedet har over tid gitt en høyere avkastning enn boligmarkedet, og det vil også være mindre risiko knyttet til det å investere i to markeder framfor kun ett. En løsning som jeg kan anbefale er derfor følgende: når du har nedbetalt boliglånet ditt så mye at du uten store økonomiske problemer kan takle en boliglånsrente på 10 %, endrer du nedbetalingstiden på boligen din til det maksimale av det banken kan tilby. Hvor mange år dette er, varierer fra bank til bank. Det meste jeg har sett tror jeg er 50 års nedbetalingstid. Det du frigjør ekstra hver måned ved å gjøre dette, investerer du i et godt aksjefond. Selv har jeg gått så langt at jeg har hatt avdragsfritt boliglån i noen år, slik at jeg kunne ha spart maksimalt i aksjefond. Dette er en litt mer ekstrem løsning som jeg kun vil anbefale for de som klarer å leve med de store svingningene i aksjemarkedet. For de fleste vil jeg anbefale å fortsette å nedbetale litt på boliglånet hver måned.
10. Tenk deg om før du investerer i flere boliger. En av fordelene med å være millionær, er at man har færre begrensninger på hva man kan bruke fritiden sin til. Dette gjelder dog kun hvis man har en «lettpleid» formue som ikke krever alt for mye av din tid. Mange velger å investere i en eller flere hytter eller feriehus i tillegg til sin vanlige bolig. Å ha en hytte å dra til i helgene er det mange som setter stor pris på, men ikke glem at jo flere hus og hytter du eier, desto mer vil det å kreve av din tid til vedlikehold. En studiekamerat av meg har jobbet seg opp i et større oljefirma i Stavanger og har en svært god inntekt. I løpet av de siste fem årene har han investert i en hytte på fjellet, en hytte ved sjøen og en stor båt. Dette i tillegg til at han har enebolig med stor hage og to ganske små unger. Sist jeg snakket med han innrømmet han at han hadde tatt seg vann over hodet og ikke hadde noe tid igjen til å slappe av lenger. Han har lange arbeidsuker og trives godt med det, men han har investert i alt for mye som krever mye av hans fritid. Jeg er generelt veldig skeptisk til å investere i ting som krever mye oppfølging eller vedlikehold. Hvis det å bli millionær medfører at du ikke lenger har noe tid til overs til å gjøre det du virkelig liker, har du gjort noe ufornuftige valg. Vi er alle forskjellige, og for noen er toppen av lykken det å stå i timesvis å pusse på en båt. Dette er greit nok, men mange av de som investerer i båt liker ikke det å pusse på den. De liker å bruke båten på fjorden en flott sommerdag, men ikke alt det andre. For disse vil jeg si at det ville være mye mer fornuftig å leie en båt når de ønsker det, framfor å kjøpe en. Timesprisen for å leie en båt kan selvsagt virke veldig høy, men sett i en litt større sammenheng er ofte dette en mye bedre løsning likevel.

Det er ikke helt enkelt å gi råd om bolig og boliglån. Veldig mange har en litt spesiell historie på dette området, så generelle råd blir ikke alltid så nyttige. Noen har arvet et hus, og selv om det er fullt av feil kunne de aldri ha tenkt seg å selge det. Noen har en spesielt god leieavtale og velger derfor å avvente det å kjøpe egen bolig. Noen bor i en fraflytningskommune der man slett ikke bør kjøpe bolig, mens andre bor i et pressområde der prisene begynner å bli skummelt høye. Rådene ovenfor må derfor ses på som generelle betraktninger, og det er ikke gitt at du bør følge dem alle. Det er imidlertid en gjennomgangstone i de rådene jeg gir – tenk helhetlig og langsiktig og ikke se på din bolig som ditt eneste verktøy i din formuebygging. Jeg tror alle kan ha nytte av å lytte til denne gjennomgangstonen. 🙂